임대료 연체 시 지연손해금(연체이자) 청구 총정리

 

임대차 계약을 체결하게 되면 임대인과 임차인 모두에게 각자의 권리와 의무가 생기게 마련입니다. 세입자의 가장 기본적이면서도 중요한 의무를 꼽으라면 단연 매달 정해진 날짜에 임대료를 납부하는 것이죠. 그런데 만약 임차인이 피치 못할 사정으로, 혹은 상습적으로 월세를 제때 내지 않는다면 임대인은 어떻게 대응해야 할까요? 그저 전화를 걸어 독촉하는 것 외에는 방법이 없는 걸까요? 아니면 법적으로 ‘지연손해금(연체이자)’을 당당히 요구할 수 있을까요? 만약 계약서 특약사항에 이와 관련된 문구를 넣지 않았다면 청구가 불가능한 것인지, 오늘 그 명확한 기준을 알려드리겠습니다.

 

연체이자? 지연이자? 정확한 개념은 '지연손해금'입니다

우리가 일상에서 흔히 연체이자나 지연이자라는 표현을 자주 쓰곤 합니다. 하지만 법률적으로 보다 정확한 명칭은 ‘지연손해금’이 맞습니다. 세 용어가 비슷하게 통용되지만 본질적인 성격에는 차이가 있기 때문이죠. 지연손해금이란 돈을 지급해야 하는 채무자가 약속된 기일을 지키지 못했을 때, 채권자가 입은 손해를 배상하기 위해 지급하는 돈을 뜻합니다. 즉, 단순히 밀린 월세에 대한 '이자'를 계산해서 얹어주는 개념이라기보다는, 의무를 이행하지 않음으로써 임대인에게 발생한 불이익을 보상하는 '손해배상'의 성격을 띠는 것입니다.

 

특약이 없어도 청구 가능할까? 법적 근거 확인하기

그렇다면 임대인이 임대료 연체에 대해 지연손해금을 청구할 수 있는 명확한 법적 기반이 있을까요? 결론부터 시원하게 말씀드리면 당연히 청구할 수 있습니다. 우리 법에서는 아래와 같이 기준을 명시하고 있죠.

• 주택 임대차의 경우 (민법 제379조): 이자 있는 채권의 이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5푼(5%)으로 한다.
• 상가 임대차의 경우 (상법 제54조): 상행위로 인한 채무의 법정이율은 연 6분(6%)으로 한다.

상가 임대차는 상행위와 관련된 채무로 보기 때문에 연 6%의 상사법정이율이 적용되고, 주택은 연 5%의 민사법정이율이 기준이 됩니다. 그렇다면 계약서 특약사항에 지연손해금 문구가 있느냐 없느냐에 따라 실무에서는 어떻게 달라질까요?

• 특약사항에 명시한 경우: 임대인과 임차인이 합의해서 적어 넣은 '약정이율'이 법정 기준보다 우선적으로 적용됩니다. 서로 조율해서 합리적인 이율을 정해두면 되죠. 극히 드문 사례겠지만, 만약 특약에 "임대료가 연체되어도 지연손해금을 청구하지 않는다"라는 면제 조항을 넣었다면 당연히 청구할 수 없습니다.
• 특약사항에 언급이 없는 경우: 계약서에 관련 내용이 전혀 없더라도 걱정하실 필요가 없습니다. 앞서 소개해 드린 법조문에 근거하여 주택은 연 5%, 상가는 연 6%의 법정이율을 적용해 청구하면 되기 때문이죠.

결과적으로 계약서에 쓰지 않았더라도 임대인에게는 지연손해금을 요구할 정당한 권리가 보장됩니다.

 

지연손해금 이율, 마음대로 높여 불러도 될까요?

그렇다면 서로 합의만 했다면 약정이율을 연 50%, 100%처럼 무제한으로 설정할 수 있을까요? 당연히 그렇지 않습니다. 우리 법은 한쪽에 일방적으로 불리하거나 사회 통념상 공정하지 못한 약정은 인정하지 않는 경우가 많습니다. 추후 발생할지 모르는 법적 분쟁을 깔끔하게 예방하려면 합리적인 선을 지켜야 하죠. 통상적으로는 이자제한법 제2조 제1항에서 규정하고 있는 법정 최고 이율인 연 25%를 초과하지 않는 범위 내에서 정하는 것이 일반적입니다. 물론 가장 깔끔한 방법은 불필요한 논쟁을 피하기 위해 법에서 정한 이율(5%~6%)을 그대로 따르는 것이죠.

 

 

임대인과 임차인이 서로 웃으며 기분 좋게 인연을 맺었더라도, 돈과 관련된 이슈가 생기면 양쪽 모두 마음이 불편하고 서운한 감정이 생기기 마련입니다. 이러한 트러블을 원천 차단하는 가장 좋은 방법은 사전에 서로의 의무를 성실히 이행하는 것이겠죠.

 

저희 더리치컨설팅부동산중개법인은 임대인과 임차인 사이에 발생할 수 있는 사소한 분쟁의 소지까지 계약서 작성 단계에서 철저하게 조율하고 꼼꼼하게 특약으로 담아드리고 있습니다. 처음부터 끝까지 잡음 없이 안전하고 편안한 부동산 계약을 원하신다면 언제든지 믿고 연락해 주세요. 늘 깔끔하고 전문적인 중개 서비스로 보답하겠습니다. 감사합니다.

 

 

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